市场调节倒逼物业服务质价相符

????9月1日起，我市正式放开非保障性住房物业服务费价格。近日，市发改委、市房产管理中心联合出台市区（包括新华区、卫东区、湛河区、新城区、高新区）住宅物业服务收费指导价标准，9月1日起我市保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价，商品房住宅小区则实行市场调节价。

????走完善服务之路

????张军停 （郏县李口镇）

????业主与物业之间应是一个融洽的关系。物业公司收了物业费，应该尽力做好小区的管理；业主既然享受了物业公司的服务，就应该缴纳物业管理费。以物业管理不善拒绝缴物业费的业主，其行为既不符合有关法律，也有违情理。小区居民和物业公司有对等的权利和义务，物业管理到位了，业主也愿意缴物业费，物业费收缴比例高了，物业公司也更有实力做好管理工作，这是一个双赢的结果。

????走完善服务之路，需要物业维持好小区的秩序，保证设施设备的正常运转，给业主提供一个舒适、干净的环境；对业主提出意见的处理反馈时间在12小时以内；对业委会召开业主大会讨论是否续签合同一事不阻碍、不破坏，积极配合；按规定定期公布收支账目。物业其实就是小区的一个管家，把小区这个大家管理好，小家才能安全舒适。

????引入市场竞争机制 提高物业管理水平

????崔振祥 （市国土资源局卫东分局）

????长期以来，我市物业管理还处在一个较低的水平，这与物业公司的专业水平不高有关。物业管理费根据市场价格进行调节的出发点，是引入市场竞争机制，不断提高物业管理水平。随着经济社会的不断发展，相信一个个专业、高效的物业管理公司将不断出现，为市民提供更全面、更优质的服务。

????按质论价 优质优价

????翟红果 （市地方史志办公室）

????物业服务关乎民生，物业服务的质量和收费标准是广大市民关注的热点，规范物业服务收费行为是推动物业管理健康发展的重要环节。政府退出对商品房住宅小区服务价格的指导，是政府在价格管理方式上的突破。这符合政府职能转变的趋势，也符合物业管理活动本质是一种民事活动的根本特性。不仅有利于市场机制在物业服务收费活动中发挥作用，更有利于保障业主和物业管理企业双方的合法权益。

????业主花钱买服务，物业收费提供服务是物业管理的两个方面。服务收费是否合理、业主是否满意，核心在于“质价相符”。商品房住宅小区实行市场调节价，物业和业主之间可以按照按质论价、优质优价的原则，建立费用与服务水平相一致的运作机制，进行双向选择，互相约束，良性发展。一方面，业主委员会与物业管理企业协商服务项目和收费标准，按时缴纳物业费；另一方面，物业管理企业从长远发展的角度，充分尊重业主的意愿，进一步提高管理效率，不断提高物业服务水平，提升服务质量。这样，有利于从根本上形成“质价相符”的物业管理收费机制，推进物业管理持续健康发展，构建和谐家园。

????市场调节促服务质量提升

????刘选启 （湛河区人大常委会）

????据了解，目前物业管理人员的工资待遇都不高，一般都在1200元/月左右，确实应该根据服务项目和质量，通过市场调节来改善待遇，调动他们开展管理服务的积极性。而且，实行市场调节定价后，物业费可以根据实际情况上调，也可以根据业主的要求调整服务频次、下调价格，有一定的灵活性。

????物业管理服务好了，我们就有一个良好、洁净、安全的居住环境，反之，就会因管理服务差感到不舒心，甚至平添许多不必要的麻烦。无论是政府指导定价还是市场调节定价，关键在居民的满意度。物业企业应该根据居民的需要，不断改善物业管理服务，加强对物业人员的管理，相互协调配合，及时解决出现的矛盾和问题，建立起彼此信任的关系；物业人员要端正服务态度，增强责任心，虚心听取居民的意见、建议，改善管理服务，以优质的服务，赢得居民的信任、支持。

????涨不涨不是一方说了算

????邱利刚 （湛河区马庄街道办事处）

????随着物业企业增多，业主自我管理、主动维权水平上升，放开物业服务费价格已是大势所趋。政府放开非保障性住房物业服务费价格，无疑促进了物业公司之间展开竞争，小区居民也可以选择更有价格优势的物业来为居民服务。

????业主与物业公司是完全平等的关系，小区业主可以根据自己的要求挑选对应的物业服务，物业公司也可以根据小区的出价决定是否提供服务，服务价格将多元化，双方选择余地都将增大。实行市场调节价，并不是说物业公司可以随意调价，还得跟业委会协商并达成一致后才可以调价，涨不涨不是一方说了算。

????物业服务收费能否遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，成为大家关心的焦点问题，为了将原来对立的关系转变为服务与被服务的关系，小区业主委员会或管理单位做好监督，促进实现“质价相符”，即业主缴纳的物业费与其所享受的服务相符合，才能改善业主和物业之间的关系。什么服务对应什么价格，让物业服务回归服务本义，让服务物有所值，才能促进小区健康、有序运行，共同营造一个和谐温馨的大家庭。

????业主与物业沟通很重要

????王德友 （183***8@163.com）

????在市场规律的调节下，小区物业收费会越来越合理，市场优胜劣汰的法则，有利于遏制高收费乱收费的现象，这提高了物业费征收的规范性，降低了业主申请调整物业费的难度。

????但是对于物业费执行市场自主定价，不少市民还是有些担忧，什么样的价格才是市场调节出来的价格？物业公司会不会打着市场调节的招牌来胡乱收费？要消除这些担忧就需要物业和业主双方都有提出调整收费标准的权利，物业与业主之间沟通协商，才能保障物业服务“质价相符”。就目前来看，业主成立业主委员会，进一步增强话语权，增强业主与物业之间沟通互动，将会更好地完善物业费市场调节体系。

????价格应放开 监管需加强

????吕府刚 （叶县县委办公室）

????我市放开非保障性住房物业服务费价格，通过落实市场调节价,建立质价相符的定价模式,是顺应物业服务市场发展趋势的必然选择。

????但是，为了避免一管就死，一放就乱的问题，笔者建议，政府应重引导、强监管、促规范，推动物业市场健康发展。

????一是强化宣传重引导。应采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》，宣传物业企业服务的内容、标准、事项，宣传诚信理念，使业主清楚物业企业都干什么，帮助业主树立“花钱买服务”意识。

????二是加强监管优服务。行业主管部门应履行好对物业公司的监管职责，受理业主对物业公司的投诉，及时制止物业公司的违法违约行为，责令其整改或予以处罚。同时，应赋予物业管理行业协会更刚性的权限，加强行业协会的组织建设，协会制定物业标准化服务体系，培训、指导各物业公司。

????三是完善机制促规范。应建立物业收费纠纷解决机制，通过选聘物业管理专家和有关法律人士组建物业管理仲裁委员会，发挥社区居委会等基层组织的优势，及时处理和调解物业公司、业主之间的矛盾和纠纷，促成物业企业和业主间的良性互动。

????改善服务是目的

????梁云祥 （汝州夏店乡）

????“物业”这个概念及与此相关的制度早在20世纪80年代就由新加坡等地传入内地。此后物业管理行业与公司也不断发展壮大。但是，这个行业从一开始就存在一个思想误区——重“管理”而轻“服务”，在行业与企业做大之后，更有些轻视业主、忽视服务的不良苗头。正因为如此，业主与开发商、物业公司之间的矛盾就一直没间断过。

????考虑到物价上涨、成本增加，物业公司为了平衡运作而涨价，是可以理解的。但涨价背后更应该是物业公司全面审视自身管理服务水平是否提升。近年来，媒体时常报道，小区住户拒缴物业费引发纠纷，部分原因也是物业费价格虽然涨了，但是服务却没有让业主满意。

????缴纳费用是原则，改善服务是目的。这理应成为处理物业和业主关系的方向。物业、业主妥善相处、互惠互利的重要基点，在于消费与服务的对等、平衡。所以，在小区物业费根据市场调节的大背景下，物业服务公司不应只乐于做“以小博大”的美梦，而是要有足够的自我成长意识，在更高市场层次上寻求平衡。

????编辑絮语

????业主与物业要有商量

????9月1日起，我市正式放开非保障性住房物业服务费价格，实行市场调节价。这意味着今后商品房住宅小区的物业费不需要经过物价部门的审核和备案，而是由业主和物业双方说了算。

????放开价格，本意是为了改变一直以来业主的劣势地位，并进一步促进物业行业优胜劣汰。然而，此举也引发不少业主的担忧：“放开收费后，物业公司要涨价，我们该怎么办？”

????业主的担忧暂先不述，我们看看国内外成功的物业管理案例：

????例如，在美国，业主委员会有限责任公司伴随小区一起成立，每年定期召开业主大会，进行决策和选举。由业主选举产生理事会，甚至可以聘请专职的经理来打理业务，有明码标价物业费的，也有零物业费的，甚至还有零物业费的同时还给业主分红的。

????再如，北京市大兴区康盛园小区物业费由业主投票决定。由于小区没有成立业委会，街道和居委会组织了五六轮入户调查来收集业主意见，将来是用物业来服务还是小区自管？用什么样的物业服务标准？定什么价格？每一轮都是业主投票来决定。

????这都说明了物业费的多少，需要业主和物业有商量，需要业主拥有足够的选择权。而这需要一个前提——业主委员会或类似组织。该组织能够通过市场机制的运作，自主选择物业服务公司，物业公司的费用支出、服务内容、服务等级等明细均接受业主的监督。

????当然，物业管理服务双方享有公平的权利和义务，因此还应该建立企业、业主诚信记录体系。有关部门切实履行事中、事后监管职责，做好保障工作。（墨墨）

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